Anfang September nahm der Bundestag nach der parlamentarischen Sommerpause die Arbeit wieder auf. Bezahlbaren Wohnraum schaffen und ökologisches Wohnen fördern sind und bleiben Schwerpunkte der Regierungskoalition. Knapp zwei Monate vor dem Ende 2019 nun ein erstes Fazit: Wie ist der aktuelle Stand im Bereich Wohnungs- und Baupolitik? Was muss noch passieren, damit der Wohnraummangel abnimmt?
In letzter Zeit berichteten Medien immer wieder von steigenden Immobilienpreisen, steigenden Mieten und Wohnraummangel. Diesen Problemen wollte sich die Regierungskoalition annehmen. Seit Jahresbeginn hat sich einiges in der Wohnungs- und Baupolitik getan, vor allem bei den Themen Mietpreisbremse, Baukindergeld, Erwerb von Wohneigentum, Reform der Grundsteuer, Schaffung von Bauland und Förderungen von umweltfreundlichen Bauen. Nun neigt sich 2019 dem Ende und es ist an der Zeit ein Fazit zu ziehen: Was brachten die ergriffenen Maßnahmen? Bei welchen Themen besteht noch Handlungsbedarf?
Mietpreisbremse und Mietendeckel
Zum 1. Januar 2019 verschärfte die Große Koalition die Mietpreisbremse, um drastische Erhöhungen der Kaltmiete von bis zu 45 % einzudämmen. Seitdem darf bei Neuvermietung von Bestandswohnraum in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt die geforderte Miete die Vergleichsmiete nur noch um höchstens 10 % übersteigen. Von dieser Regel ausgenommen sind Neubauten und modernisierte Bestandswohnungen. Hier sind Vermieter nicht an Vergleichsmieten gebunden.
Der Koalitionsausschuss beschloss am 18. August 2019 eine Verlängerung der Mietpreisbremse um weitere fünf Jahre. Unrechtmäßig zu viel verlangte Miete kann so auch rückwirkend zurückgefordert werden. Auch der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete ist von vier auf sechs Jahre verlängert worden. Zwei Tage später, am 20. August 2019, bestätigte das Bundesverfassungsgericht die Vereinbarkeit von Mietbremse und Grundgesetz. Die Richter merkten jedoch an, dass der fehlende Wohnraum nicht durch Einfrieren der Mietpreise geschaffen wird, sondern durch Bauen von neuen Wohnungen. Zudem ist Familien, die eine größere Wohnung suchen, mit einer Mietpreisbremse nicht automatisch geholfen. Vermieter würden weiterhin gutverdienenden Singles und Paaren eher den Zuschlag für eine Wohnung geben. Um das zukünftig zu verhindern, soll ein Gesetzentwurf zur Reform des Mietspiegelrechts bis Jahresende vorgelegt werden.
Baukindergeld
Im Herbst 2018 führte die Bundesregierung das Baukindergeld ein. Bis voraussichtlich 2021 werden beim Bau oder Kauf einer selbstgenutzten Immobilie Familien mit Kindern mit 12.000 Euro pro Kind über 10 Jahre lang gefördert. Laut einer Analyse des Hamburger Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung (Gewos) hat sich dadurch der Umsatz von Ein- und Zweifamilienhäusern um 10 % gesteigert. Im Jahr 2018 wurden 248.500 Einfamilienhäuser gekauft – so viele wie noch nie zuvor, berichtet die FAZ am 29.8.2019. Der Eigentümerverband Haus & Grund kritisiert, dass der größte Teil des Fördergeldes in bestehende Immobilien fließt und damit den Eigentumserwerb und nicht den Wohnungsbau fördert. Bis Ende 2019 soll die Förderung evaluiert werden, damit die Wohnungsbauprämie durch Anpassungen für weitere Impulse sorgt.
Kosten für den Erwerb von Wohneigentum
Der Koalitionsausschuss hat sich in der Tagung vom 18. August 2019 für die Senkung der Nebenkosten für den Kauf von selbstgenutztem Wohnraum ausgesprochen. Die Nebenkosten für Notar, Grundbuchamt, Grunderwerbssteuer und eventuell Maklerkosten machen derzeit ca. 15 % der Kaufnebenkosten aus. Zudem sollen zukünftig Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern maximal die Hälfte der Maklerkosten tragen müssen.
Reform der Grundsteuer
Die derzeit größte Baustelle in der Wohnungs- und Baupolitik ist die Reform der Grundsteuer. Diese wird nicht nur von Eigentümern gezahlt, sondern auch auf Mieter umgelegt. Die derzeitige Berechnungsformel, welche auf Einheitswerten beruht, ist veraltet und soll nach Vorgabe des Bundesverfassungsgerichts bis Ende 2019 reformiert werden. Nach dem momentanen Stand der Planung kommt es in den Bundesländern zu unterschiedlichen Berechnungsregeln. Bundesfinanzminister Olaf Scholz möchte die Berechnung der Grundsteuer anhand der Grundstückswerte, dem Alter der Gebäude und der durchschnittlichen Mietkosten vornehmen. Manche Bundesländer streben aber eine gerechtere und einfachere Berechnung anhand der Grundstücksfläche an. Die neuen Bewertungsgrundlagen sollen ab 2025 gültig sein.
Bauland
Ebenso hat die Koalition Maßnahmen zur Schaffung von Bauland beschlossen. Die Mobilisierung von Bauland für Grundstücke des Bundeseisenbahnvermögens (BEV) soll hierfür die Grundlage sein. Bietet der Bundeshaushalt 2020 finanzielle Spielräume, soll ein zusätzliches Budget von 100 Mio. Euro für ein Investitionspaket zur Reaktivierung von Brachflächen insbesondere für den preiswerten Mietwohnungsneubau zur Verfügung gestellt werden. Zudem sollen die Kommunen mehr Möglichkeiten bekommen, Baulücken durch die Weiterentwicklung des Vorkaufsrechts oder durch ein erleichtertes Baugebot zu schließen. Im ländlichen Raum soll die Außengebietsentwicklung erleichtert und eine neue Baugebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“ eingeführt werden.
Förderung von umweltfreundlicherem Bauen
Die Regierung plant Anreize für den Umstieg auf klimafreundliche Heizsysteme und die energetische Gebäudesanierung. Über konkreten Maßnahmen und deren Finanzierungsvolumen wird im Gesamtkontext aller Klimaschutzmaßnahmen entschieden.
