Endlich hat man als Bauherr in spe ein traumhaftes Grundstück gefunden, das genau allen Wünschen entspricht: Die Lage ist top, die Größe vor allem für die Kinder ideal und der Preis ist fair. Wenn da nicht dieser kleine Wermutstropfen wäre: Auf dem Areal steht noch ein altes Gebäude, das so gar nicht zum geplanten Eigenheim passt. Doch Vorsicht – bei alten Gebäuden, die abgerissen werden sollen, lauern so einige Fallstricke.

Zunächst einmal ist der Gedanke, auf einem Grundstück aus Alt Neu zu machen ja gar nicht so verkehrt. Tatsächlich sind Baugrundstücke mit alten Bestandsgebäuden heute oft größer und günstiger als freie, verfügbare Bauplätze. Dennoch muss man sich als Käufer über einige Dinge vorab informieren, damit der Traum vom Eigenheim durch das Grundstück mit Bestandsgebäude nicht zum Fass ohne Boden wird.

Grundbuch gibt Auskunft

Als erstes sollte man vor dem Kauf einen genauen Blick ins Grundbuch werfen – egal, ob das Bestandsgebäude saniert/wiederaufgebaut oder abgerissen werden soll. Es können beispielsweise noch Belastungen vorhanden sein, die eine Nutzung der Immobilie einschränken. Auch mögliche Altlasten sollte man vor dem Kauf überprüfen. Gerade wenn alte Gewerbeimmobilien auf dem Grundstück stehen, ist die Möglichkeit von bestehenden Altlasten gegeben. In diesem Fall sollten Grundstück und Bestandsgebäude auf alle Fälle von einem Experten beurteilt werden.

Was sagt der Bebauungsplan?

Unabhängig davon, welche Art von Bestandsgebäude auf dem Grundstück steht, gelten für einen Neubau oft andere Regeln. Die sind im Bebauungsplan der Gemeinde detailliert festgehalten und müssen streng beachtet werden. Ersichtlich ist beispielsweise, welche Bereiche des Grundstücks überhaupt bebaut werden dürfen und ob es beispielsweise Einschränkungen bezüglich der Dachform und Dachneigung oder der Geschossanzahl gibt.

Zusatzkosten bedenken

Ein Grundstück mit Bestandsgebäude ist oft günstig zu bekommen. Im Vorfeld sollte man sich aber genau erkundigen, welche Kosten, etwa durch den Abriss, einen eventuellen Erdabtrag, das Verlegen neuer Versorgungsleitungen und Abwasseranschlüsse entstehen können. Häufig sind ältere Immobilien noch mit umweltunverträglichen Stoffen wie Asbest gebaut. In einem solchen Fall kommen hohe Gebühren für eine besondere Sondermüllentsorgung hinzu. Am besten erkundigt man sich vorher bei Fachleuten, etwa von einem spezialisierten Abrissunternehmen.

Wichtige Frage: Darf das alte Haus auf einem Grundstück mit Bestandsgebäude überhaupt abgerissen werden?

Von einem schicken Eigenheim in eher ländlicher Umgebung träumen viele. Und da in den vergangenen Jahren viele alte Bauernhöfe aufgegeben wurden, locken außerhalb der Städte vermeintliche Schnäppchen. Doch hier ist Vorsicht geboten: Beim sogenannten „Wohnen im Außenbereich“ ist ein Abriss des Bestandsgebäudes oft nicht erlaubt, beziehungsweise ein Neubau verboten. Hat man ein solches Grundstück mit Bestandsgebäude bereits gekauft, bleibt nicht selten nur die Möglichkeit, das alte Haus aufwendig zu renovieren, um überhaupt einen Wohnort zu haben.

Denkmal- und Bestandsschutz

Abgesehen von Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen, können alte Immobilien auch aus anderen Gründen einem Abrissverbot unterliegen. Zum Beispiel, wenn sie unter den Bestandsschutz fallen. Dann sollten die Grundstückskäufer unbedingt mit der zuständigen Baubehörde sprechen, inwieweit ein Umbau der Immobilie zur weiteren Nutzung möglich ist. Denkbar wäre beispielsweise die Integration des Bestandsgebäudes (oder zumindest großer Teile davon) in den Neubau. Auch eine Umnutzung vorhandener Nebengebäude ist unter Umständen möglich, um die gewünschte Wohnraumgröße zu erhalten.

Abrissanzeige bedenken

Oft muss das örtliche Bauamt einen Abriss ohnehin genehmigen oder der Besitzer ist verpflichtet, den geplanten Abriss anzuzeigen, also dem Bauamt zu melden. Abriss- und Bauverordnungen sind von Bundesland zu Bundesland verschieden, genaue Informationen darüber sind elementar.